Nebenkosten Rohrreinigung – abrechenbar? Rechtliche Klarheit für Mieter und Vermieter

Kurz gesagt

Die Beseitigung einer Verstopfung ist keine umlagefähige Betriebskostenposition, sondern eine Instandsetzungsmaßnahme – die Kosten trägt der Vermieter, es sei denn, er kann nachweisen, dass ein Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht hat. Vorbeugende oder regelmäßige Rohrreinigung wurde vom Amtsgericht Gelsenkirchen als keine laufenden Kosten eingestuft und ist daher ebenfalls nicht umlagefähig. Formularklauseln im Mietvertrag, die alle Mieter anteilig für Rohrreinigungskosten haften lassen, sind nach OLG Hamm unwirksam. Mieter, die Rohrreinigungsposten in ihrer Nebenkostenabrechnung finden, sollten fristgerecht Widerspruch einlegen.

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Was sind umlagefähige Betriebskosten?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert in § 2, welche Kosten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Der Katalog enthält unter anderem Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Heizung, Grundsteuer, Reinigung des Gemeinschaftsbereichs, Aufzug und andere Positionen. Entscheidend ist: Nur Kosten, die ausdrücklich in der BetrKV genannt sind oder als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV gelten, dürfen umgelegt werden. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass sonstige Betriebskosten im Mietvertrag einzeln und konkret benannt sein müssen. Eine allgemeine Formulierung wie sonstige Betriebskosten reicht wegen der Unbestimmtheit nicht aus. Das gilt auch für Rohrreinigung – selbst wenn sie theoretisch umlagefähig wäre, müsste sie im Mietvertrag konkret benannt sein.

Rohrreinigung – was ist umlagefähig, was nicht?

Beseitigung einer Verstopfung: nicht umlagefähig

Die Beseitigung einer eingetretenen Rohrverstopfung ist keine Betriebskostenposition, sondern eine Instandsetzungsmaßnahme. Sie fällt unter die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Kosten dieser Instandsetzung sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. Sie trägt der Vermieter, es sei denn, er kann nachweisen, dass ein Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht hat – dann kann er den Schadensersatz direkt vom Mieter verlangen, aber nicht über die Nebenkostenabrechnung. Das gilt auch für die Beseitigung von Verstopfungen im Kanal auf dem Grundstück: Auch wenn der Verursacher nicht festgestellt werden kann, ist eine anteilige Kostenumlage auf die Mieter nicht möglich.

Vorbeugende Rohrreinigung: in der Regel nicht umlagefähig

Das Amtsgericht Gelsenkirchen hat entschieden, dass bei der lediglich vorbeugenden Reinigung von Wasserrohren keine laufenden Kosten vorliegen. Rohre werden nur in großen Zeitabständen gereinigt – daher ist nicht von laufenden Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auszugehen. Die Kosten vorbeugender Rohrreinigung können daher nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Turnusmäßige Wartung: theoretisch möglich, aber hohe Hürden

Einige Fachquellen nennen die Möglichkeit, dass turnusmäßige Wartung von Abflussleitungen und Gullys als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sein könnte – vorausgesetzt, es handelt sich um regelmäßige Reinigungen in festgelegten Zeitabständen ohne konkreten Schaden. In der Praxis ist diese Konstellation jedoch selten und rechtlich unsicher. Das AG Gelsenkirchen lehnt vorbeugende Reinigung ab. Zudem müsste die Position im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein – und selbst dann bleibt die Umlagefähigkeit umstritten.

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die Mieter verpflichten, sich anteilig an Rohrreinigungskosten zu beteiligen. Solche Klauseln sind oft unwirksam. Das Oberlandesgericht Hamm hat eine Formularklausel für unwirksam erklärt, nach der alle Mieter eines Hauses anteilig für die Kosten der Beseitigung einer Verstopfung haften, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann. Die Kosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten, und eine pauschale Umlage auf alle Mieter verstößt gegen das AGB-Recht. Eine Klausel, die vorsieht, dass der Mieter die Kosten einer Abflussverstopfung als Betriebskosten trägt, ist ebenfalls unwirksam, wenn sie als Formularklausel im Mietvertrag steht. Auch wenn im Mietvertrag Rohrreinigung anteilig oder Kosten der Beseitigung von Verstopfungen als Betriebskosten steht, ist die Klausel unwirksam. Mieter sollten sie von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen.

Wer zahlt bei Rohrverstopfung?

Die Frage, wer die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung trägt, ist von der Umlagefähigkeit über die Nebenkostenabrechnung zu unterscheiden. Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten – er ist nach § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem geeigneten Zustand zu erhalten und Verstopfungen unverzüglich zu beseitigen. Der Vermieter zahlt bei normaler Abnutzung, bei maroden Leitungen, bei Verstopfung der Gemeinschaftsleitung und wenn der Verursacher unbekannt ist. Der Mieter zahlt nur, wenn er die Verstopfung schuldhaft verursacht hat – etwa durch Fremdkörper, Feuchttücher, Hygieneartikel oder grobe Fahrlässigkeit. In diesem Fall kann der Vermieter Schadensersatz verlangen – aber nicht über die Nebenkostenabrechnung, sondern separat. Eine detaillierte Darstellung zur Kostentragung findest du in unserem Artikel Rohrverstopfung in Mietwohnungen – wer zahlt?.

Was tun bei unrechtmäßiger Umlage?

Wenn du als Mieter in deiner Nebenkostenabrechnung einen Posten für Rohrreinigung findest – etwa Beseitigung Verstopfung oder Rohrreinigung anteilig – und diese Position unrechtmäßig ist, solltest du fristgerecht Widerspruch einlegen. Die Einwendungsfrist beträgt in der Regel 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Der Widerspruch sollte schriftlich erfolgen – per E-Mail oder Einschreiben – und die beanstandete Position sowie die Rechtsgrundlage nennen. Du kannst dich auf die Rechtsprechung berufen: Die Beseitigung einer Verstopfung ist keine Betriebskostenposition. Vorbeugende Rohrreinigung ist nach AG Gelsenkirchen nicht umlagefähig. Formularklauseln, die alle Mieter anteilig haften lassen, sind unwirksam (OLG Hamm). Bei Unsicherheit oder bei höheren Beträgen empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Praxistipp: Prüfe deine Nebenkostenabrechnung systematisch auf Rohrreinigungsposten. Oft sind sie unter Sonstige Betriebskosten oder Abwasser versteckt. Dokumentiere den Widerspruch mit Datum und bewahre eine Kopie auf.

Vermieter-Perspektive

Als Vermieter solltest du wissen: Die Umlage von Rohrreinigungskosten auf Mieter ist rechtlich eng begrenzt. Die Beseitigung einer Verstopfung ist niemals als Betriebskosten umlagefähig – sie fällt unter deine Instandhaltungspflicht. Eine anteilige Klausel für alle Mieter bei unbekanntem Verursacher ist unwirksam (OLG Hamm). Wenn du turnusmäßige Rohrreinigung umlegen willst, müsstest du sie im Mietvertrag ausdrücklich und konkret als umlagefähige Betriebskosten vereinbaren. Selbst dann ist die Rechtslage unsicher – das AG Gelsenkirchen lehnt vorbeugende Reinigung ab. Wenn ein Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht hat, kannst du die Kosten als Schadensersatz von ihm verlangen – nicht über die Nebenkostenabrechnung, sondern separat. Mehr zu Richtwerten für Rohrreinigungskosten findest du in unserem Kosten-Leitfaden.