Mehrfamilienhaus Gemeinschaftsleitung verstopft – Was tun?

Kurz gesagt

Die Gemeinschaftsleitung im Mehrfamilienhaus umfasst Fallstrang und Sammelrohr – alles, was mehrere Wohnungen verbindet. Diese Leitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum, und die Eigentümergemeinschaft trägt die Kosten für die Rohrreinigung. Die Umlage erfolgt nach Miteigentumsanteilen. Bei akuter Verstopfung solltest du sofort die Hausverwaltung informieren und einen Fachbetrieb beauftragen lassen. Die Ausnahme: Wurde die Verstopfung durch grobe Fahrlässigkeit eines Bewohners verursacht – etwa durch Feuchttücher oder Hygieneartikel in der Toilette – muss der Verursacher zahlen. Die Beweislast liegt dabei bei der WEG. Typische Kosten für die Reinigung des Fallstrangs liegen zwischen 150 und 450 Euro.

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Was ist die Gemeinschaftsleitung – Abgrenzung verstehen

Bevor du handelst, solltest du verstehen, wo die Gemeinschaftsleitung beginnt und wo dein Sondereigentum endet. Die Abgrenzung entscheidet darüber, wer die Rohrreinigung bezahlt und wer sie beauftragen darf.

Fallstrang, Sammelrohr, Anschlussleitung

Der Fallstrang ist die senkrechte Leitung, die das Abwasser aus mehreren Etagen sammelt und nach unten führt. Er verläuft oft in einem Schacht oder in der Wand und verbindet die Abflüsse mehrerer Wohnungen. Das Sammelrohr nimmt das Abwasser aus einem oder mehreren Fallsträngen auf und leitet es zum Hausanschluss oder in den Kanal. Beide – Fallstrang und Sammelrohr – zählen zur Gemeinschaftsleitung. Die Anschlussleitung hingegen ist der Abschnitt, der von deiner Wohnung bis zum Anschluss an den Fallstrang reicht. Sie gehört zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung.

In der Praxis bedeutet das: Verstopft der Abfluss nur in deiner Wohnung und das Wasser läuft bei den Nachbarn normal ab, sitzt die Blockade wahrscheinlich in deiner Anschlussleitung oder im Siphon. Verstopft die Leitung für mehrere Wohnungen gleichzeitig – Wasser staut bei mehreren Parteien zurück – liegt das Problem in der Gemeinschaftsleitung.

Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile des Gebäudes, die von allen Eigentümern genutzt werden oder für den Bestand des Gebäudes wesentlich sind. Dazu zählen die Hauptversorgungsleitungen der Entwässerung – also Fallstrang und Sammelrohr. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 26. Oktober 2012 (V ZR 57/12) bestätigt, dass Versorgungsleitungen im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Teilungserklärung kann diese Grenze nicht zuungunsten der Gemeinschaft verschieben.

Zum Sondereigentum gehören die Rohre innerhalb der Wohnung bis zur ersten Absperrmöglichkeit oder bis zum Anschluss ans Sammelrohr. Wer in einer Mietwohnung lebt, hat mit dieser Abgrenzung indirekt zu tun: Der Vermieter ist Eigentümer der Wohnung und damit für das Sondereigentum zuständig; die Gemeinschaftsleitung fällt in die Verantwortung der WEG, die der Vermieter als Eigentümer mit trägt.

Wer zahlt bei verstopfter Gemeinschaftsleitung?

Ist die Gemeinschaftsleitung verstopft, trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten. Das ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 2 und § 21 WEG: Die Erhaltung der Abwasserleitungen als wesentliche Bestandteile des Gebäudes obliegt der WEG, und die Kosten werden auf alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Hausverwaltung beauftragt im Auftrag der WEG einen Fachbetrieb und rechnet die Kosten über die Nebenkosten oder eine Sonderumlage ab.

Wurde die Verstopfung durch grobe Fahrlässigkeit eines Bewohners verursacht, muss dieser die Kosten tragen. Typische Beispiele: Feuchttücher, Hygieneartikel wie Tampons oder Binden, Windeln, große Fettmengen aus der Küche oder Fremdkörper in der Toilette. Die Beweislast liegt bei der WEG beziehungsweise dem Vermieter. Eine detaillierte Darstellung zur Kostentragung in Mietverhältnissen findest du im Artikel Rohrverstopfung Mietwohnung – wer zahlt?.

Ursachen für Verstopfung in der Gemeinschaftsleitung

Die Ursachen für eine verstopfte Gemeinschaftsleitung gleichen denen in Einfamilienhäusern – mit dem Unterschied, dass im Mehrfamilienhaus mehrere Haushalte dieselbe Leitung nutzen und die Belastung entsprechend höher ist. Fett und Speisereste aus der Küche verhärten beim Abkühlen und setzen sich an den Rohrwänden ab. Haare aus dem Bad vermischen sich mit Seifenresten zu zähen Knäueln. Feuchttücher und Hygieneartikel, die in der Toilette entsorgt werden, zersetzen sich nicht und verstopfen Rohre zuverlässig. Die häufigsten Ursachen für verstopfte Abflüsse gelten auch hier, nur dass die Konsequenzen mehrere Wohnungen treffen.

Sofortmaßnahmen – was tun bei Verstopfung?

Bei einer verstopften Gemeinschaftsleitung zählt jede Stunde. Als Mieter informiere sofort den Vermieter oder die Hausverwaltung. Versuche nicht, selbst an der Gemeinschaftsleitung zu arbeiten – der Zugang liegt oft in Kellerräumen oder Schächten, und Eigenversuche können zu Haftungsfragen führen. Dokumentiere den Schaden mit Fotos für mögliche Schadensersatzansprüche.

Die Hausverwaltung handelt im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung und kann sofort einen Fachbetrieb beauftragen. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist bei akuter Verstopfung nicht erforderlich. Bei starkem Rückstau ist der Notdienst sinnvoll. Der umfassende Leitfaden Gewerbe Rohrreinigung bündelt alle Themen für Mehrfamilienhäuser, WEG und Hausverwaltung.

Rohrreinigung der Gemeinschaftsleitung – Ablauf und Kosten

Die Kosten für die Rohrreinigung des Fallstrangs oder Sammelrohrs liegen typischerweise zwischen 150 und 450 Euro – abhängig von der Tiefe der Verstopfung, der benötigten Technik und der Region. Ein einfacher Einsatz mit Spirale kann am unteren Ende der Spanne liegen; bei Kamera, Hochdruck und mehrstündigem Einsatz sind 400 Euro und mehr realistisch. Mehr zu Rohrreinigung Kosten und seriösen Richtwerten.

Vorbeugung – Verstopfungen der Gemeinschaftsleitung vermeiden

Die beste Strategie ist Vorbeugung. Alle Mieter sollten wissen, was nicht in die Toilette oder den Abfluss gehört. Feuchttücher, Hygieneartikel, Windeln, Fett und Öl – diese Stoffe verstopfen Rohre zuverlässig. Hinweisschilder in Waschräumen und eine klare Hausordnung helfen. Regelmäßige Wartung und Sichtprüfung durch einen Fachbetrieb beugen Ablagerungen vor. Mehr zur regelmäßigen Wartung im Mehrfamilienhaus und zur Verantwortung der WEG.